不動産の購入について

ハワイ島での不動産物件の購入の流れをご説明いたします。

1. 地域と予算の検討

多種多様なハワイ島の不動産を購入する場合、まず、ハワイ島の東側か西側、または北側か南側など希望の地域を決めます。その際に溶岩流リスクのゾーン地図や地形、気温、雨量が表示されている地図を参考にします。

ある程度の希望の地域を決めた後、具体的な不動産を絞っていきますが、最大の検討材料は予算であり、その資金は現金か、またはローンを利用するかなどを決めます。

住宅ローンを利用する場合は購入可能な金額を出すために最初にプリ・アプルーバル(事前ローン認可)を得る必要があります。海外在住で、アメリカに収入源がない場合は、現地の一般住宅ローンは非常に取得しにくいですので、海外在住の方向けのローンを取り扱う専門家、または在住国内でローンを取得する方法等を検討します。

現金購入の場合は資金証明を用意します。

頭金や購入予算を決めたあと、ローンオフィサーに確定申告書、銀行口座ステートメント、給与明細等を提出して、事前ローン認可書を得て購入可能な金額を確認します。

2. 物件の検索と内覧

不動産情報システムMLSに登録されている物件からお客様のご希望や条件に合った不動産物件をご紹介いたします。

内覧をするために売主側とアポイントを取りますが、テナントがいる場合は48時間通知が必要ですので、内覧予定は早めに立てます。

3. 契約

購入したい物件が決定したら、購入申込書(オファー)を作成し、住宅ローンを利用する場合はローン事前認可書を、現金購入の場合は資金証明を、オファーと共に売主側へ提出いたします。場合によっては、売主からのカウンターオファーを受けたり、それに対する買主からのカウンターオファーを提出することがあります。

売主と買主、両者が条件を承諾したら契約成立です。次にエスクロー(中立の第三者預託)を開設し、エスクローに手付金を送ります。

住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの手続きを開始いたします。ローン会社からローン金利・経費などの見積もりが出ます。

4. 物件調査・査定

インスペクター(調査士)を採用して物件状況の調査をしてもらいます。一般住宅の調査期間は2週間前後(銀行所有物件などは1週間位の場合もあります)、空地の場合は1週間前後で、調査期間内には買主はキャンセルして手付金を払い戻してもらうことができます。また、インスペクションレポートを元に売主に修理の依頼や値段の交渉をすることもあります。

住宅ローンを利用する場合はローン会社がアプレイザーによる査定レポートを元に契約金額を交渉し直す場合があります。

5. 契約完了

ローンの手続きが順調にいき、クロージング(契約完了)が近づいたら、クロージングの書類にサインし、 ローン会社が資金をエスクロー口座へ送金します。

譲渡書類が管轄の登記事務所に登記されてクローズ(契約完了)となります。

不動産の売却について

ハワイ島での不動産物件の売却の流れをご説明いたします。

1. 売却を検討

ハワイ島の不動産を売却することは、州外や海外にいながらでもできます。不動産の権利書の提出は必要なく、不動産の所有名義と同じ名前のパスポートなどの身分証明書が本人確認書類として提出することができれば、手続きが可能です。

もし、現在の身分証明書の名前が、結婚などで登記名義と異なる場合、あらかじめ名前の変更を証明する英文の書類を用意しておきます。また、登記所有者のどなたかが亡くなられた場合、英文の死亡証明書を用意いたします。そして、売主が法人やトラストの場合、サインする人に代表権利があることを証明する書類を用意いたします。

それらの証明書が日本語の場合は、翻訳者の証書付き英訳文を用意し、日本語のオリジナルと合わせて売却の際にエスクロー(中立の第三者預託)に提出いたします。

2. 市場調査

売却の際にまず気になるのが「 go here いくらで売れるか」です。そのためにご所有物件と同じような条件の不動産が現在いくらで売り出されているか、また、過去半年以内にいくらで売却されているかのリストを出します。

この売値を決める際に、課税当局が出す評価額を参考にする方もいますが、税金の評価は地域や大きさ、築年等を元に一律に計算されてしまう金額ですので、それぞれの物件の価値を示すものではありません。また、オンラインの検索サイトなどで出される評価も個々の物件のコンディション等は全く考慮されずに、付近の家の平均値で自動的に出されるものですので、あてにはできません。

3. リスティング契約

金額等の相談をし、家の修理などが済むと、いよいよ売り出すために不動産会社とリスティング契約をします。この契約書は市場に出す金額や、契約期間、コミッション額、案内方法等が記されています。また、売主の物件情報開示の書類にも細かく物件状況を記載します。

この契約書のサインに関しては、最近ではオンラインでEサインをすることが不動産協会で認められています。これはイニシャルやサインする箇所がセットされてある書類がEメールで送られ、売主はオンライン上で自分のサイン等を登録してから、セットされてある箇所を次々とクリックするだけで、サイン等が完了する仕組みです。この方法によりますと書類を印刷して手書きでサインしてそれをスキャンしたり、ファックスしたりする必要が無く、かなりの手間を省くことができるため、Eメールを使う人は殆ど全ての人がこの方法を利用します。

4. 売買契約

物件の購入を希望する買主からオファーと呼ばれる購入契約書が届けられ、売主がそれを受理、またはカウンターオファーを出すなどの対応をし、両者が条件を承諾すれば、売買契約が成立します。

契約が成立しましたらエスクロー(中立の第三者預託)を開設します。エスクローは事前タイトル(所有権)レポートを発注し、売主と買主に情報収集のための手紙を送ります。

また、エスクローは買主の手付金を預託し、売主のローン完済額、固定資産税、共益費、下水料等を各機関と確認します。エスクローは買主の調査期間が過ぎてから譲渡証書、支払い計算書その他のクロージングの書類を用意します。

契約成立後買主にはインスペクション(調査)期間があります。一般住宅の調査期間は2週間前後(銀行所有物件などは1週間位の場合もあります)、空地の場合は1週間前後で、その調査期間中は買主はいかなる理由でも契約破棄をすることができ、手付金も払い戻されます。

また、買主が住宅ローンを利用して購入する場合、ローン条件が付いており、ローン会社が依頼したアプレイザル(物件査定)金額によって値段の交渉をし直す場合があります。

契約期間(制約から物件引き渡しまで)は買主が現金で購入する場合は30日位、買主がローンを利用する場合は45~60日前後となります。

5. 公証人

売却の際には売主は譲渡証書に公証人の面前でサインしなければなりませんが、現地にいる場合には担当のエスクローオフィサーの事務所でサインして公正証書にしてもらい、アメリカ国内であればどこでもノータリーパブリック(公証人)の面前でサインをすることができます。

海外在住の場合は、アメリカ大使館や領事館でノータリーサービスを受けることが一番無難ですが、アポイントが取りにくいこともあり、公証人役場を利用することもあります。その場合、外務省のアポスティーユ認証を付けてもらう必要がありますが、東京、神奈川、大阪の公証役場のみアポスティーユ認証を付けることができます。その他の県の公証役場でサインしたものはそれを法務局と外務省へ持参する必要があります。

6. 源泉徴収

通常売主が支払う不動産譲渡税は0.1%~1.25%なのですが、州外や海外の売主に対しては大きな額が源泉徴収されます。連邦税(FIRPTA)は売却金額の15%で、ハワイ州税(HARPTA)は合計5%ですので、日本在住の売主には合計売値の20%の源泉徴収額が引かれます。

これは確定申告をして払いすぎている分を還付してもらうことが可能です。もし、納税者番号を持っていない売主の場合、その番号の取得をする必要があります。納税者番号の取得方法や、確定申告等に関してはハワイ州の会計士や税理士にご相談ください。

ハワイ島の不動産物件の購入・売却をご検討されている方は、是非お問い合わせください。